Fot.: Pexels.com/Philipp Silbernagl

Nowa ustawa deweloperska już od lipca 2022 r. Zmiany w zakresie umowy rezerwacyjnej

W dniu 8 czerwca 2021 r. Prezydent podpisał ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: nowa ustawa deweloperska). Ustawa wejdzie w życie dnia 1 lipca 2022 r. i zastąpi dotychczasową ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Najistotniejsze zmiany wprowadzone nową ustawą deweloperską będą dotyczyć zagadnień związanych z umową rezerwacyjną.

Uregulowanie umowy rezerwacyjnej w ustawie deweloperskiej jest istotne z punktu widzenia kupującego, gdyż dzięki zmianom deweloper nie może już dowolnie kształtować wysokości opłaty rezerwacyjnej. Oznacza to, że ustawa będzie określać procentowo maksymalną kwotę, jaka może zostać pobrana przez dewelopera podczas rezerwacji mieszkania. Jest to o tyle istotne, że opłata zwykle jest bezzwrotna, a w razie nieprzewidzianych sytuacji część osób, które będą musiały wycofać się z zakupu mieszkania, mniej stracą.

Umowa rezerwacyjna dotychczas

W chwili obecnej  umowa rezerwacyjna nie jest regulowana przez żadne przepisy prawa. Wobec powyższego, strony umowy same kształtują jej postanowienia w granicach tzw. swobody umów. Niemniej, umowa rezerwacyjna zawierana jest między deweloperem a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży nieruchomości i należy ją rozumieć jako możliwość rezerwacji określonego lokalu dla danego klienta tak, by ktoś inny nie mógł go nabyć przez określony w tej umowie czas. Należy jednocześnie wskazać, że dotychczasowe regulacje nie wskazują na wymaganą formę zawarcia umowy rezerwacyjnej.

W ramach umowy rezerwacyjnej strony mogą umówić się na opłatę rezerwacyjną. Stanowi ona swoistą formę zabezpieczenia dewelopera, będąca jednocześnie wynagrodzeniem za konieczność wyłączenia z oferty handlowej konkretnej nieruchomości przez umówiony okres.

Strony mogą dowolnie kształtować wysokość opłaty rezerwacyjnej, bowiem dotychczasowe przepisy nie nakładają żadnych ograniczeń w tym zakresie. Oprócz powyższego, nie wskazano także na zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej w przypadku rezygnacji z zakupu danej nieruchomości.

Stan prawny od 1 lipca 2022 r.

Nowa ustawa deweloperska wprowadza szereg zmian, w szczególności reguluje zasady i tryb zawierania umowy rezerwacyjnej. W konsekwencji przepisy powodują, że strony umowy nie będą miały już tak dużej swobody w kształtowaniu jej postanowień, bowiem muszą działać w granicach wyznaczonych przez przepisy ustawy.

Do najważniejszych zmian należy zaliczyć:

1. Konieczność zawarcia umowy rezerwacyjnej pod rygorem nieważności na piśmie.
2. W umowie rezerwacyjnej należy uwzględnić takie informacje jak:
   1. strony, miejsce i datę zawarcia umowy,
   2. cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
   3. wysokość opłaty rezerwacyjnej (jeżeli przewidziana przez strony),
   4. okres wyłączenia lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego z oferty sprzedaży,
   5. usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku,
   6. powierzchnia użytkowa, wraz z układem i powierzchnią pomieszczeń.
3. Określenie maksymalnej wysokości opłaty rezerwacyjnej tj. max 1% ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – podanego w prospekcie informacyjnym.
4. Obowiązek niezwłocznego zwrotu rezerwującemu opłaty rezerwacyjnej w przypadku gdy:
   1. rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, niezależnie od przyczyn odmowy,
   2. deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej (podwójna wysokość wpłaconej opłaty, niemniej nie zdefiniowano pojęcia „braku wykonywania zobowiązania z umowy rezerwacyjnej)”,
   3. deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.
5. Konieczność zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości przez dewelopera w przypadku nie usunięcia wad zgłoszonych do protokołu odbioru, a nabywca nie przystąpi do podpisania umowy przenoszącej własności nieruchomości.

Podsumowanie

Nowa ustawa deweloperska zawiera szereg zmian, które mają na celu wzmocnienie pozycji nabywcy względem dewelopera. Najistotniejszą zmianą w tym zakresie jest zakwalifikowanie  umowy rezerwacyjnej jako nowej umowy nazwanej prawa cywilnego. Nakłada to na dewelopera szereg dodatkowych obowiązków, które chronią nabywcę przed niekorzystnymi konsekwencjami.