Fot.: Pexels.com/Pixabay
Umowa pośrednictwa
Przez umowę pośrednictwa pośrednik zobowiązuje się do dokonania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umowy nabycia lub zbycia nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, najmu lub dzierżawy nieruchomości oraz innych umów, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części, przy czym zakres czynności pośrednika określa umowa.
Zastrzeżenie wyłączności
Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami. Oznacza to, że w razie zawarcia umowy pośrednictwa z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz określonego pośrednika, zamawiający nie może w zakresie, w którym wyłączność została zastrzeżona ani bezpośrednio, ani pośrednio zawierać umów dotyczących nieruchomości, które mogłyby naruszyć wyłączność przysługującą pośrednikowi. Z umowami takimi najczęściej związany jest obowiązek zapłaty przez zamawiającego prowizji w razie zawarcia umowy z osobą bezpośrednio lub pośrednio skojarzoną przez pośrednika, i to także w okresie po wygaśnięciu umowy pośrednictwa, jak również obowiązek zawiadomienia pośrednika o zawieranej umowie. Postanowienia takie należy uznać za odpowiadające istocie umowy pośrednictwa, bądź też wynikające z jej charakteru, co sprawia, że nie ma podstaw do uznania ich za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Stanowisko takie uzasadniane jest w judykaturze tym, że umowa pośrednictwa jest umową odpłatną i starannego działania, a zatem wynagrodzenie należne jest pośrednikowi tym bardziej, jeżeli na skutek podejmowanych przez niego działań i wskazania kontrahenta dojdzie między zamawiającym, a wskazanym przez pośrednika kontrahentem, do zawarcia umowy. Pośrednik, który wykonał swoje zobowiązanie i wskazał zamawiającemu kontrahenta, nie jest w stanie zrobić nic więcej, ponieważ umowę zawrzeć może jedynie zamawiający. Wobec powyższego nie może być uznane za przejaw braku równowagi kontraktowej żądanie przez pośrednika zapłaty w sytuacji, gdy swoje świadczenie wykonał w całości, a zamawiający odwleka w czasie zawarcie umowy i dokonuje tego już po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy. Brak zaś klauzuli dotyczącej obowiązku zapłaty wynagrodzenia w określonym umową czasie od dnia rozwiązania lub wygaśnięcia umowy, powodowałaby, że zamawiający mógłby jednostronnie decydować o tym, czy zapłaci pośrednikowi wynagrodzenie, czy zmusi go do nieodpłatnego świadczenia usług (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 2003 r., II CKN 240/01; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 7 marca 2014 r., VI ACa 852/1; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 7 sierpnia 2013 r., VI ACa 570/13).
Należy jednak mieć na uwadze, że klauzula wyłączności może zostać uznana za niedozwoloną o ile będzie uprawniała do żądania prowizji, jeżeli do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości dojdzie wskutek samodzielnych działań zamawiającego niezwiązanych z czynnościami pośrednika.
